Investir en SCPI, société civile de placement immobilier, c’est placer son argent sur le long terme. Il est donc déterminant de savoir choisir dans laquelle placer votre argent, tout en surveillant 3 principaux paramètres qui sont les suivants : votre horizon de placement, les performances, la liquidité.
L’horizon de placement
Le feu est vert pour un investissement en SCPI si votre horizon de placement est d’au moins 8 ans. Il est certes question de tirer profit des points forts émanant de l’immobilier, dont la valorisation du patrimoine au fil du temps – dépendant toutefois de la qualité du parc immobilier, qui subit une expertise immobilière chaque année. Par ailleurs, les frais d’acquisition et la période de carence en loyers (c’est-à-dire le délai de jouissance) sont lissés sur le temps. Ceux-ci en effet peuvent générer une perte en rendement sur la première année suivant la souscription aux parts. Cette perte est cependant récupérée sur les années suivantes, d’où la période de 8 ans permettant de profiter pleinement de l’excellente rentabilité issue de l’immobilier locatif.
Par ailleurs, en conservant vos parts sur plusieurs années, vous profitez de leur revalorisation suite à l’expertise immobilière comme mentionné plus haut. Ce qui vous permettra de réaliser une bonne plus-value si vous décidez de revendre votre SCPI le moment venu. La plus-value immobilière est également répercutée sur les associés porteurs de parts en cas de revente d’immeuble opérée par la SCPI elle-même.
Les performances
Comme dans tout investissement, connaître les performances de l’actif se révèle incontournable afin d’anticiper le rendement net du portefeuille au fil des années de détention. Pour les SCPI, ces performances sont les suivantes :
- le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) : c’est le rendement annuel réalisé par la SCPI – à différencier du rendement net qui est issu de votre propre stratégie de placement. Par exemple : si vous investissez en pleine propriété ou en nue-propriété, en direct ou à travers une assurance-vie, en cash ou à crédit, etc.
- le taux de rendement interne (TRI) : il s’agit d’une moyenne, celle du rendement de la SCPI sur plusieurs années. Cette valeur est évaluée sur 5 ans ou 10 ans. Les SCPI les plus anciennes affichent même un TRI de 15 ans, voire plus, ce qui permet d’apprécier leur réelle performance depuis leur lancement
- le report à nouveau (RAN) et les provisions pour gros travaux (PGE) : ce sont des réserves qui sont constituées à partir des loyers que la société de gestion collecte. Une partie de ces derniers est donc placée dans une poche de sécurité (le RAN) qui ne sera débloquée qu’en cas de période de crise. Exemple : incapacité de la majorité des locataires à s’acquitter de leurs loyers. Les PGE quant à elles seront mobilisées pour accélérer les travaux de réparation et de rénovation afin d’écourter la période de vacance locative, et donc de garantir les dividendes
- la capitalisation : c’est la taille de la SCPI ou leur valeur totale. Il est calculé sur la base des parts émises, multiplié par le prix de la souscription
- la variation annuelle du prix de la part : une SCPI en bonne santé procède le plus souvent à une revalorisation du prix de la part. À l’inverse, celles dont le patrimoine a subi une décote optent pour une révision de leur ticket d’entrée à la baisse afin de rester attractives sur le marché
La liquidité
Il s’agit d’un indicateur également à prendre en compte, afin d’accélérer la revente en cas de perte de rendement. Le choix de la SCPI est déterminant : à capital fixe ou à capital variable, de même que les la qualité de la société de gestion, par rapport à sa capacité à maintenir les performances de la SCPI.
